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          裝飾工程施工合同風險防范表

          發布時間:2020-05-19 01:20:00

          商業地產,顧名思義,是用于商業目的的。它不同于具有居住功能的住宅地產和具有工業生產功能的工業地產。為了實現投資回報,開發商通常采用先招商后租售的方式經營商業地產項目。在這種情況下,商業地產一般都會升值,而公眾也會參與到招商引資的過程中這是針對公共裝修的法律風險防控清單。

          裝飾工程施工合同風險防范表

          1、 室內裝飾工程法律形象

          商業地產,顧名思義,是用于商業目的的。它不同于具有居住功能的住宅地產和具有工業生產功能的工業地產。為了實現投資回報,開發商通常采用先招商后租售的方式經營商業地產項目。在這種情況下,商業地產一般都會升值,而公眾也會參與到招商引資的過程中這是針對公共裝修的法律風險防控清單。

          在人民法院2011年12月12日發布的《關于印發修改后的民事訴訟事由規定的通知》中,裝飾合同糾紛的事由屬于第十次合同糾紛中的(七)第四級裝飾合同糾紛事由,第100條建設工程合同糾紛第四部分規定了民事案件的原因、合同糾紛、無因管理和不當得利的風險類別,具體描述如下:

          2、 風險清單

          3、 風險點示例

          風險點1:由于雙方原因造成工期延誤,如何承擔責任?

          案例研究:

          本案中,法院取得了監理公司的監理月報、會議紀要等監理材料,并取得了審理查明情況的材料。終審法院認為,雙方上述違約行為導致涉案工程延誤。根據《合同法》百二十條關于“雙方違反合同,應當各自承擔責任”的規定,原告和被告對工期延誤均應當承擔相應責任。雙方應承擔“因承包人原因未能在合同規定的時間內完成工程”的違約責任。根據《合同法》第114條的規定,每延誤一天,承包人應向發包人支付合同價格0.03%的違約金,直至賠償額(工程合同價格的20%),并結合雙方違約對工期延誤、過錯責任大小等違約行為的影響,酌情確定原告應承擔30萬元的違約責任。

          建議:在建設項目施工過程中,甲方應及時取得施工許可證,督促其他專業承包商及時到位,盡快確定材料品種,提前與設計院溝通施工圖的繪制時間等乙方應積極組織和協調勞動力,提前對機械進行整合,提高公司質量和管理水平,避免因工期延誤造成違約責任。

          風險點2:甲乙雙方同意確定合同總價。工程竣工后,合同總價能否調整?

          案例研究:

          本案中,雖然原告與被告簽訂的裝修工程合同價格固定,總價為528萬元,但同時約定了定額、費率、材料牌號、單價等分項價格,并約定了合同價格的調整方法。因此,事實上雙方的合同價格并不是固定的,工程量在施工過程中是實際增減的,因此,工程價款應當以實際結算為基礎:一審法院根據原告的申請,委托估價機構對工程實際成本進行估價。被告要求的工程款,從原告的包干價中扣除自購材料后結清。不需要司法鑒定的理由與事實不符,法院沒有得到法院的支持。法院終請求原告根據司法鑒定結果調整合同固定價格予以支持。

          建議:在建設項目中,無論是固定總價,還是按甲方要求增減數量,都應明確約定合同價格和計價依據,避免約定固定總價,但同時應約定實際核算的條款。

          風險點三:建設工程未竣工驗收,發包人擅自使用后,乙方是否對質量缺陷完全不負責任?

          案例研究:

          本案中,原告在未經竣工驗收的情況下,使用被告建造的農干源圖書館大廳、接待室裝修工程后,出現木地板膨脹、開裂、墻紙霉變脫落等質量問題,是否由被告負責。

          法院終認定,人民法院《關于審理建筑工程合同糾紛的司法解釋》第十三條明確規定,建設工程未竣工驗收的,而用人單位擅自使用并以所用部件質量不符合約定為由主張權利的,不予支持。但是,在建設工程合理使用年限內,承包商應承擔基礎工程和主體結構質量的民事責任。根據這一規定,建設工程未通過竣工驗收或者驗收不合格的,建設單位擅自使用,造成質量問題的。除承包人對基礎工程和主要結構物的質量問題在建筑物合理使用年限內的責任外,承包商應負責施工項目中的其他質量問題,是否由業主擅自使用造成的;因承包人施工造成的,只要屬于發包人擅自使用,發包人應承擔相應的質量責任,免除承包人的建設工程質量責任。

          建議:工程建設完成后,組織各部門及時進行竣工驗收,未經竣工驗收的工程不得提前投入使用,避免出現質量問題后,施工方未經驗收而投入使用而拒不承擔質量缺陷責任。

          風險點四:甲、乙雙方約定的質量保證金超過《住房和城鄉建設部財政部關于印發建設工程質量保證金管理辦法的通知》(建字[2017]138號)規定的3%。雙方約定的質量保證金超過3%有效嗎?

          案例研究:

          在這種情況下,銀環建設公司要求支付剩余工程款并返還質量保證金。公司已支付部分工程款,達到工程造價的90%。根據雙方于2014年1月底簽署的協議,剩余10%項目成本的付款條件已經變更。協議約定銀環建設公司完成維修后支付剩余工程款的5%,質保期滿后支付剩余工程款的5%,即:,工程造價的10%已實際轉為工程質量保證(保修)基金。品智家具有限公司與銀環建設有限公司簽訂的協議是雙方的真實意思表示。雙方實際同意剩余工程費用的10%為工程質量保證(保修)基金。雖然相關規范性文件規定了相關建設項目預留工程質量保證基金的比例,但并不是法律法規的強制性規定,因此雙方依法簽訂的協議,雙方應按照協議履行義務。

          建議:因此,在項目建設過程中,可以參照各部委下發的質量保證基金比例標準,但各部委的規范性文件并不是強制性的。對工程質量要求高或后續維護困難的,建議適當提高工程質量保證基金的比例。

          風險點5:甲方授權甲方人員為項目簽證現場代表,甲方在結算時聲稱簽證是惡意的、虛假的。簽證可以結清嗎?

          建議:因此,在項目建設過程中,建議用人單位嚴格控制簽證變更手續、簽證人員和公章,防止惡意串通。

          風險點6:甲方與施工方陷入僵局,但施工方占用施工現場,拒絕離開現場。甲方該怎么辦?

          案例研究:

          在甲、乙雙方陷入僵局的情況下,因工程需要,甲方可能需要將工程重新承包給第三方施工,但此時工程尚未結算,合同款尚未足額支付,因此一般情況下,施工方占用施工現場,并阻止其他承包商進入現場。此時,甲方可向法院申請訴訟保全,清理現場。

          建議:項目合同中應明確規定甲方終止合同的條件和程序,以及甲方要求乙方離開現場的期限。雙方陷入僵局后,甲方可以向法院申請訴訟保全,乙方的賬戶也可以在訴訟后被起訴訴訟保全。在這種模式下,甲方有主動權為后續項目的順利建設提供便利。

          風險點7:裝修合同屬于一般合同糾紛,按照“被告住所或者合同履行地”或者參照房地產糾紛處理?

          建議:裝修合同規定法院管轄的,參照法院的上述案件,法院規定本案由房地產所在地法院專屬管轄。如果您想回避房地產專屬管轄權的約定,建議由特定仲裁機構管轄。


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